北京西城区二手房市场掀起惊涛骇浪：在售房源从5542套飙升至9236套，单月增幅高达68.5%。 社交媒体瞬间炸锅，“房东集体跑路”“房价崩盘”的猜测甚嚣尘上。 但中原地产首席分析师张大伟一语道破天机：“这不是砸盘，是置换链条被政策打通了！ ”
2025年四季度，北京接连出台楼市新政，直接改写了市场逻辑。 社保年限下调让更多北漂族获得房票，多孩家庭购房限制松绑，首套与二套利率拉平，而最致命的一击是“满两年免增值税”这套组合拳直接砍掉了二手房交易中最高昂的税费成本。
链家数据显示，政策出台后一周内，西城区新增挂牌房源中，42%的业主明确标注“卖一买一”需求。 一位月坛街道的老房主坦言：“我这套55㎡老破小挂了半年没人问，新政后增值税省了20多万，立马有买家接盘。 钱一到手，我就去抢金融街的次新房。 ”
尽管挂牌量激增，西城区房价却未出现断崖式下跌。 2025年11月，西城二手房均价为12.8万元/㎡，较2023年13.1万元/㎡的高点回落，但环比仅微降0.8%。 这种“量增价稳”的背后，是核心资产与普通房源的分化：德胜学区的次新房均价仍稳居14万-16万元/㎡，而广外街道的非学区老破小成交周期已拉长至75天，业主被迫降价5%-10%求售。
一套100㎡的房子，账面价值较2023年高点蒸发300万，但这笔“亏损”反而成为置换的推力。 中介透露：“不少业主拿着变现的800万，再加杠杆换购1200万的改善盘。 他们不是在逃离市场，而是在升级资产。 ”
多校划片政策的严格执行，彻底动摇了西城学区房的根基。 2025年7月，德胜片区有家长发现，花千万购置的学区房最终被调剂至新街口普通小学，随后该片区挂牌量环比激增38%。 但稀缺资源仍支撑着部分房价，宏庙小学对口房源虽降价15%，单价仍坚守在14万元以上，而金融街的次新房因“学区 品质”双保险，成交周期缩短至35天。
这种分化在数据中一览无余：西城区整体挂牌量破9000套，但重点小学周边的次新房源仅占12%，且挂牌价逆势微涨0.5%。
市场主导权已悄然转向买家。 西城区中介门店的房客比从1:10逆转为1:3，客户看房次数从平均8.76次降至2.79次，但决策周期反而延长，买家开始挑剔楼层、装修，甚至要求业主承担部分物业费。
卖家则面临残酷的“以价换量”抉择。 一位持有西城老破小的业主表示：“邻居挂780万，我直接标760万，一周内成交。 比死扛价格更重要的是抓住换房窗口期。 ”而开发商也趁机推盘，金融街·天誉等项目推出“契税减半”促销，吸引置换资金流入新房市场。
有观点认为，多校划片与生育率下滑将彻底榨干学区房溢价；另一派则坚信，西城的教育密度与金融产业底蕴仍是房价的“金钟罩”。 当一位家长以885万买下德胜学区房时，邻居却抛售同户型资产移居三亚，这场资产转移的赌局，谁才是最后的赢家